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Quand l’immobilier coté s’intéresse à la performance environnementale

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Isabelle BOURCIER
 

Nombre d’acteurs de tous secteurs s’attèlent aujourd’hui à trouver des solutions pour combattre le réchauffement climatique. Dans le bâtiment, la réflexion bat son plein. L’enjeu est de taille puisque ce secteur concentre à lui seul près de 30%1 des émissions totales de C02.  

D’autres chiffres sont particulièrement éloquents : l’ONU estime également qu’au cours des 40 prochaines années, des bâtiments d’une superficie équivalente à Paris seront construits chaque semaine. La construction utilise déjà environ 3 milliards de tonnes de matières premières par an2.

C’est le premier consommateur mondial d’acier et de cuivre et le principal utilisateur de béton qui, après l’eau, est la deuxième substance consommée sur terre. La production de ciment, pour sa part, représente à elle seule 8 % des émissions mondiales de carbone3.

Ce secteur de l’immobilier doit donc impérativement changer son mode de fonctionnement. Si la volonté est là, reste maintenant à mettre en œuvre ce profond bouleversement et surtout à monitorer les progrès. Sur ce dernier point, on part de très loin. Dans le cadre des actifs immobiliers dédiés aux surfaces commerciales par exemple, il est difficile de connaître parfaitement les émissions de chacun des locataires. Les retours de données ne sont pas totalement encadrés et par conséquent les statistiques sont incomplètes.

Pour autant, le secteur s’active de longue date pour « verdir » la construction et la rénovation des immeubles. Certaines entreprises ont pris le sujet climatique et environnemental à bras le corps en anticipant une demande plus stricte de la part des investisseurs. Poussant la création d’indices regroupant les sociétés foncières les plus en pointe sur ce sujet de manière à mieux les identifier et récompenser leurs efforts. C’est ce qu’a fait le fournisseur d’indices FTSE Russell en lançant les indices FTSE EPRA NAREIT Green. Cette initiative a convaincu BNP Paribas Asset Management (BNPP AM) de créer un ETF4 à partir de cette approche innovante.

L’idée est de permettre aux investisseurs intéressés par l’immobilier coté d’intégrer les risques climatiques dans leurs stratégies d’investissement. Pour évaluer la performance de durabilité des valeurs sélectionnées, la méthodologie de ces indices s’appuie sur la cartographie des données de géolocalisation, immeuble par immeuble de ces valeurs, établie par GeoPhy, une société spécialisée dans ce type d’analyses. GeoPhy cartographie plus de 15 millions de bâtiments dans le monde. Ces données sont ensuite mises en correspondance avec les données de certification environnementale des émetteurs et constituent la base d’une modélisation détaillée de la consommation d’énergie et des émissions de carbone de chaque société foncière.

Le nouvel ETF sur l’immobilier coté lancé par BNPPAM se veut une réponse aux enjeux climatiques d’un secteur très énergivore et face à une demande de plus en plus marquée d’investisseurs pour des solutions indicielles thématiques et liquides. Après avoir lancé en 2008 un ETF qui réplique un indice bas carbone sur les actions européennes et un autre plus récemment – mai 2019 – axé sur le thème de l’économie circulaire (actions internationales), il était important pour BNPP AM d’aborder celui de l’immobilier coté. Cet ETF vient enrichir  une gamme proposant déjà  une indexation à un indice sur les sociétés foncières européennes et un autre sur la zone euro, totalisant près de 1 milliard d’euros d’encours5. Cet ETF est le premier, toutefois, à se focaliser sur la problématique environnementale. L’important étant de pouvoir proposer une solution reposant sur des données tangibles dans un univers où l’investissement à impact est encore balbutiant. Il est destiné aussi bien aux investisseurs professionnels comme particuliers, amenés à utiliser l’immobilier coté pour différentes raisons : protection contre le risque d’inflation, faible corrélation avec les actifs traditionnels (actions d’autres secteurs, obligations, matières premières) ou encore pour les niveaux élevés de dividendes que ces sociétés peuvent distribuer. Par nature, l’ETF propose en outre une liquidité bien supérieure à celle du marché de l’immobilier en direct.

 

Cet indice est composé d’un peu plus de soixante valeurs, situées principalement en Allemagne (31% du portefeuille), en Suède (19%) et en France (13%). Avec des typologies d’actifs très différentes suivant les pays : en Allemagne, priorité est donnée au résidentiel alors que dans les autres pays, les locaux industriels, de bureaux ou de commerce sont plus uniformément détenus. Les 4 premières lignes du portefeuille sont franco-allemandes : Deutsche Wohnen (7,5%), Unibail/Westfield (6,4%), Gecina (5,6%) et Covivio (5,16%).

 

Le filtre d’une certification environnementale est un véritable « booster » pour ces sociétés. Non seulement parce qu’il leur permet de réduire effectivement leur impact carbone tout comme leur consommation d’énergie mais aussi parce qu’il est susceptible de leur assurer des performances financières supérieures à celles des entreprises non certifiées. Une meilleure performance environnementale augmente en effet les valeurs d’actifs car elle réduit le risque règlementaire lié aux enjeux climatiques, accroît les taux d’occupation, les rendements locatifs et diminue les coûts d’exploitation.

Il est donc désormais possible de concilier investissement financier et performance environnementale lorsqu’on décide d’intégrer des sociétés foncières dans son portefeuille.

 

1 – Selon les conclusions de l’ONU (Organisation des Nations Unies) à l’issue de la COP 24 en Pologne en décembre 2018

2- Selon un rapport de l’OCDE du 22 octobre 2018 sur la consommation des matières premières

3 – Selon un communiqué publié en juillet 2018 par l’Association mondiale du ciment (WCA)

4 – ETF : Exchange Traded Fund ou fonds indiciel coté en bourse

5 – Source : source BNPP AM au 30 novembre 2019

 

Les investissements réalisés dans le fonds sont soumis aux fluctuations du marché et aux risques inhérents aux investissements en valeurs mobilières. La valeur des investissements et les revenus qu’il génère peuvent enregistrer des hausses comme des baisses et il se peut que les investisseurs ne récupèrent pas l’intégralité de leur placement. Les fonds décrits présentent un risque de perte en capital. S’agissant de fonds procédant à des investissements en devises étrangères, la conversion dans la devise est susceptible d’influencer la valeur des placements étant donné que cette dernière est tributaire des fluctuations de change. Pour une définition et une description plus complète des risques, merci de vous reporter au prospectus et DICI des fonds. Avant de souscrire, vous devez lire la version la plus récente du prospectus et DICI disponibles gratuitement sur notre site www.easy.bnpparibas.fr

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